Come gestire alte spese di affitto per una piccola impresa

Perché gli oneri di locazione sono diventati più difficili da gestire ?

La ragione principale è il caro-energia, che ha – in maniera assolutamente straordinaria e inaspettata – scombussolato i conti di numerose aziende. La necessità di fare fronte ai costi energetici (di cui ovviamente non si può fare a meno) fanno sì che sia più “doloroso” pagare mensilmente gli oneri di locazione. In altre parole, trattasi delle spese di affitto del capannone, piuttosto che del laboratorio, dell’ufficio, del negozio, del bar, e così via. Tali spese sono stabilite da un contratto a lungo termine, pertanto rientrano nella categoria dei costi fissi, difficilmente gestibili e modificabili. Chi soffre maggiormente per questa situazione è naturalmente la microimpresa, in quanto è quella meno solida e più vulnerabile dal punto di vista finanziario.

 Cosa è meglio evitare di fare in una situazione del genere ?

Dal lato del conduttore, è sconsigliabile smettere improvvisamente di pagare i canoni – o pagare in maniera inferiore a quanto pattuito contrattualmente – perché lo esporrebbe automaticamente ad un inadempimento contrattuale, con conseguente possibilità per il locatore di agire a propria tutela.

Dal lato del locatore, è sconsigliabile ignorare le richieste del conduttore e “giocare di forza”, per tre ragioni:

–        dovrebbe sostenere oneri per liberare tale immobile;

–        dovrebbe sostenere oneri (fiscali e non) per la manutenzione di un immobile sfitto;

–        difficilmente troverebbe un soggetto disponibile a condurre l’immobile alle medesime condizioni del precedente contratto “andato male”.

 Cosa è possibile fare per risolvere il problema ?

Innanzitutto è bene premettere che le due soluzioni contemplate in questo articolo trovano supporto normativo nel Codice Civile.

E’ sempre bene – infatti – citare la normativa ogniqualvolta si interloquisce formalmente per iscritto con il locatore in merito alle condizioni del contratto di locazione.

La prima soluzione è quella di chiedere una proroga nel versamento del canone concordato senza addebito di interessi, oppure una dilazione di pagamento maggiore. Tale richiesta può essere anche mossa con riferimento ad un lasso di tempo limitato, concordando che il dovuto possa essere corrisposto in un secondo momento tramite una rateizzazione. Tale soluzione trova supporto normativo nell’art 1256 del Codice Civile in quanto solleva il conduttore da responsabilità connesse a ritardi causati da circostanze a lui non imputabili.

La seconda soluzione è quella di chiedere una definitiva riduzione del canone, che il locatore sicuramente può concedere allo scopo di mantenere in essere il contratto e garantirne il buon esito. Questo può essere richiesto sia tramite una modifica del contratto di locazione, sia tramite la stipula di un nuovo contratto. Anche questa seconda soluzione trova pieno supporto normativo, in particolare nell’art 1467 del Codice Civile, laddove consente alla parte a cui la modifica è richiesta, di accoglierla allo scopo di rendere il contratto più equo.

La terza soluzione , più drastica, da adottare qualora non sia riesca a trovare un’interlocuzione con il locatore, è quella del recesso dal contratto per gravi motivi. Anche questa terza soluzione trova supporto nella lettura congiunta dei suddetti articoli citati. Lo scopo della norma è infatti quello di tutelare il conduttore ogniqualvolta si verificano eventi che possono essere ragionevolmente ritenuti come straordinari e imprevedibili.

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