Acquisto di immobile da costruttore insolvente:  tutele per il compratore

La nota crisi immobiliare che oltre dieci anni fa ha trascinato nel baratro interi settori economici nonché il gruppo bancario più grande del mondo ha segnato profondamente la nostra economia e il nostro modo di pensare. Ed è soprattutto sulla scia di tali avvenimenti che il nostro legislatore ha ritenuto opportuno potenziare alcune tutele per chi stipula contratto preliminare di compravendita di immobile (e versa la relativa caparra) da un’azienda che poi si rivela insolvente con conseguente fallimento. Tali tutele ovviamente tendono a proteggere maggiormente coloro che nell’investimento immobiliare hanno canalizzato i risparmi di una vita, dunque prima casa o immobile strumentale all’attività imprenditoriale.

In cosa consistono questi meccanismi di tutela?

Premesso che, in base all’art 72 della Legge Fallimentare, il Curatore ha la facoltà di sciogliersi dal contratto preliminare di compravendita immobiliare, tale facoltà – in base al comma 8 del medesimo articolo – viene meno qualora si tratti di immobile adibito a prima casa o a sede principale dell’attività di impresa. Ne consegue che il contratto andrà eseguito, e l’immobile trasferito al promissario acquirente. 

La seconda tutela consiste nella procedura di trascrizione del contratto preliminare presso la competente Conservatoria. In base al comma 7 del medesimo articolo – chi ha avuto l’accortezza di effettuare tale procedura, godrà di un privilegio speciale (art 2775bis CC) sull’immobile oggetto del contratto, incrementando notevolmente le possibilità che tale credito venga soddisfatto.  

Infine, se il promissario acquirente intende ulteriormente tutelare il proprio credito per caparra versata, è buona norma esigere fidejussione da parte di primaria Banca o compagnia assicurativa, diffidando di compagnie che non presentano referenze, reputazione sul mercato, o dati storici verificabili.

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